DIMINEAȚĂ CU CEAȚĂ

DIMINEAȚĂ CU CEAȚĂ

SUPRAETAJARE.3

                                                                           

         Vorbind de primăvară, despre “timpuri noi”, despre lucrări și atitudini noi, vă invităm călduros la o vizită un șantier pe care îl avem în lucru in București, strada Ruginoasa nr. 11, sector 4, in cartierul Timpuri Noi.

Veți putea vedea la fața locului o aplicație “pe viu” conceptului nostru de extindere prin supratejare, cum acesta prinde viață.

Iată datele ințiale:

-                   Suprafața terenului este de 156 m.p.; o curte mică, pe o stradă normală din București. Strada și casele au rămas “conservate”, într-o mică enclavă semi-istorică, pastrată după etapa de dezvoltare intens urbană a Bucureștiului din anii 70-80, inconjurată masiv de blocuri P+8 si P+10. Amplasamentul se află în zona Timpuri Noi, pe lângă Piața Norilor. Pentru romantici, strada mai are un pic de parfum din Bucureștiul anilor 50.

-               Casa: o locuință unifamiliala cu pivniță, parter si pod, realizată pe o structură din cărămidă portantă, cu fundații continue din beton armat, pereți de compartimentare tot din cărămidă, șarpantă din lemn, învelitoare din tablă zincată, falțuită. O suprafață construită de 80 mp, în care existau 2 camere de cca. 15 mp, o bucătărie de 9 mp și restul micile dependințe firești și normale. În podul parțial locuibil mai exista amenajată o cameră de 11 mp. Suprafețele utile însumau: parter 62 mp și pod 24 mp. Cu un total de 86 mp putem aprecia că era o locuință foarte bună pentru standardul anilor ‘50, o “vilă”,  dar azi  pare mică si neadaptată la cerințele de confort contemporane.

Soluția propusă de echipa noastră se bazeză pe o extindere pe înălțime, o supraetajare, care a respectat  capacitatea structurală a fundațiilor și pereților portanți din cărămidă de a susține un etaj și un pod ușoare, realizate dintr-o structură metalică ușoră din oțel zincat, mai exact din tablă zincată profilată cu grosimea de 1,5 mm. Pereții etajului se vor realiza în sistem fațadă ventilată, cu termoizolații din vată minerală bazaltică și injecție de fibre celulozice, în timp ce pereții de compartimentare vor fi alcătuiți din plăci de gips carton, aplicați peste structura metalică, intr-o grosime de 10 cm.

Operațiunile de reconfigurare funcțională ale parterului  au condus la urmatoarele funcțiuni: living, birou, bucătărie plus locul de luat masa. În etaj am obținut un dormitor matrimonial cu baie, doua dormitoare pentru copii, o baie și spații de depozitare. În contextul în care familia este compusă din 2 părinți și 2 copii de vârsta preșcolară apreciem ca gradul de confort a atins cote absolut normale, raportate la standardele de azi.  S-a mărit suprafața utilă la 120 mp, cu un spor de 40%, si s-au optimizat fluxurile funcționale și de locuit, pe verticală, în cele doua mari zone: de zi și de noapte.

O dată cu reconfigurarea parterului și realizarea supraetajării au mai fost atinse doua obiective: modernizarea instalațiilor pentru apa curentă, canalizare și încălzire, precum și eficientizarea termică a casei prin eliminarea punților termice și configurarea unui sistem termoizolant perfomant pentru intregul imobil. Modificările estetice propuse nu țin seama de aspectul istoric, lipsit de valențe arhitecturale deosebite, și propun finisaje noi, moderne, atât la interior, cât si la exetrior, de tipul fațadelor ventilate, fără placări scumpe.

Acest hibrid de remodelare a parterului (cu oarecari restricții ale flexibilizării spațiului datorate structurii de cărămidă portantă) și supraetajarea cazonă ( raportătă și ea la amprenta structurii de cărămidă portantă) au condus la un deviz de cca.  85 mii de euro și o perioadă de lucru estimată la 6 luni ( șantierul e in curs).

Ne-am confruntat cu 2 praguri de dificultati:

1.       Problema cea mai mare pe care am întâmpinat-o a fost că a trebuit sa efectuăm 2 relevee pentru a reuși insertul metalic, să armonizam cotele si geometriile existente cu viitoarea structură metalică a supraetajării.

 Un releveu a fost efectuat în casa existentă, cu finisajele întregi, pentru a porni discursul arhitectural, prin proiectare.

Al doilea a fost necesar după dezgolirea finisajelor, pe structura la “roșu” pentru a putea efectua exercitiul de “mecanică fină” și a reuși să poziționăm corect și precis structura metalică, cu abateri maxime de +/- 1 mm. Sigur că acest lucru a mărit puțin costurile, și durata, dar a fost extrem de necesar dacă ținem cont de diferența tehnologica a celor 2 mari momente ale casei,  de cca. 70 de ani.   

2.       Datorită amprentei casei la sol și a formei sale, precum și a faptului că și șarpanta, din considerente de greutate, trebuia să fie ușoara, respectiv tot o structură metalică, a rezultat o formă foarte complexă a acoperișului, fapt ce a condus la manopere suplimentare, de o complexitate mai mare decât cea așteptată inițial, și de o acuratețe si o precizie, pe alocuri greu de obținut intr-un șantier.

Ce ar mai fi de spus?

Nu am avut nevoie de aprobări speciale privind traficul stradal. Nu am avut nevoie de macara, ceea ce a fost un avantaj in logistica de șantier și costuri aferente.

Conceptual am impărțit structura metalică in doua parti, pentru eficința costurilor si termenlor de execuție:

-            Panourile prefabricate, uzinate in capacitatea de producție, livrate întregi la șantier, cele dedicate peretilor exteriori, și câtorva de la interior.

-                  Elementele singulare, livrate și montate la santier, profilele simple.Acest concept ne-a permis o manipulare lejera, rapidă și eficientă, să efectuăm manopere de montaj în perioada de iarnă, neexistând riscurile de ingheț sau cheltuieli suplimentare de protecție antiinghet pentru lucrări “umede”: beton, tencuieli.

Provocarea maximă pentru beneficiari și pentru arhitecți a provenit din dimensiunea“minimalistă” a lotului (156 mp) și a amprentei casei, de doar 80 mp. Am reușit cu toții să fim flexibili și să găsim o soluție echilibrată tehnic, funcțional și financiar, și să extindem suprafața de locuit la dublu, tinând seama că spațiile din podul existent nu erau la nivelul confortului de locuit.

În acest context un preț mediu de 700 euro/mp, raportat la întreaga suprafață utilă este foarte bun, extrem de ponderat și echilibrat. Trebuie să ținem cont de cele cuprinse în acest preț:

-          - remodelarea parterului,

-          - retehnologizarea întregului parc de instalații,

-          - reabilitarea termică a parterului, la valențe net superioare

-          - obtinerera confortului termic maxim posibil pentru etaj

-     - modernizarea finisajelor interioare și exterioare, și o creștere a valențelor estetice la nivel contemporan

-          - creșterea gradului de confort la un standard solicitat de beneficiar, mult peste media pieței.

Sigur că există un subiectivism. Da, suntem mândri de modul in care echipa noastră a răspuns la provocari. Suntem încântați de ce bijuterie vom reusi să scoatem dintr-o casă veche.

Pentru a atenua acest subiectivism vă invităm sa ne impărtășiti părerile Dvs., cât mai obiective, după o vizită la șantier, in următoarele zile.

Declarăm “perioada porților deschise”

Vă asteptăm pentru a vă împartași din exepriența noastră!!!!

Arh. Viorel Pleșca

SILENCE

Putină liniște

EUROVISION.2019

Letitia Moisescu & Sensibil Balkan

finalisti Eurovision 2019

SUPRAETAJARE.2

În episodul anterior am discutat despre

1.       Legistație, respectiv cadrul formal reglementat legal;

2.       Regimul tehnic. Respectiv cadrul formal reglementat tehnic

3.       Structura de costuri, respectiv modul de formare al prețului unei oferte, ce plătim și ce obținem sub umbrela raportului calitate-preț.

Putem să detaliem alte câteva principii și comportamente ale pieței. Acestea ne pot conduce ușor-ușor la definirea pieței pentru acest tip de lucrări de construcții. Definirea pieței se poate realiza foarte ușor prin mixul de marketing, acei “4 P”, dar noi suntem interesați să “scotocim” un pic mai mult prin sertare pentru a dezvălui mijloacele de înțelegere pentru abordarea supraetejarii.

MIXUL DE MARKETING. CEI 4 P

Primul din cei 4 P este PREȚUL. Am atins deja acest subiect în episodul 1, unde analizam costurile pentru serviciile și produsele directe și conexe. În acest episod ne vom opri la supraetajarea propriu-zisă, respectiv structura metalică și straturile de compartimentare si izolare, pe care vi le propunem ca o soluție flexibilă în abordarea conceptului de supraetajare.

Al doilea din cei 4 P este PRODUSUL.

Simplificand soluția tehnică pentru a sublinia avantajul competitiv o putem prezenta astfel:

•     = Elemente metalice, portante de tip stâlpi, grindă, ( solutiile sunt in sistem frame deci fara stilpi si grinzi) căpriori, din tablă zincată S350GD – Z275MA, protejată anticoroziv în canturi sau muchii, grosimea tablei fiind de 1,5 mm.

•        = Plașee din tablă cutată,  tip cofraj pierdut, cu o inlatime a cutei de 20-45 mm si grosime de 0.5 mm

•      = Elemetele de fixare mecanică: șuruburi de tip 6.3 X 19 mm cu perforare 3.0 mm pentru eliminarea punților electrolitice, masură de prevenție împotriva coroziunii

•    = Elementele de fixare metalice combinate cu ancore chimice sau mecanice pentru ancorarea noii structuri de cea existentă

•      = Panouri de închidere interioare din gips carton, și finisajele de interior tip zugrăveli, placaje ceramice tip gresie sau faianță, placaje din lemn de tip lambriu sau orice alte tipuri de placări cu materiale naturale ( piatră) sau sintetice.

•        = Elemente și mini-structuri pentru tavane suspendate

•        = Elemente de închideri interioare tip pardoseli tip OSB, Vidifloor , Vidiwall sau similare

•        = Elemente de închidere exterioare de tip placaje OSB, betonyp, aquapanel sau similare  

•        = Tâmplărie: uși, ferestre, luminatoare zenitale, toate echipate cu geam termoizolant

•   = Sistem de termoizolație interioară ( între panourile de interior și exterior) din fibre de celuloză, injectată, sau panouri de vată minerală bazaltică,

•      = Sistem de izolație exterioară și finisaj tip “termosistem” pe baza de polistiren expandat, vata bazaltica sau fatade ventilate

•       =  Sisteme de fațadă din panouri tip “…..bond” cu sistemele de termo și hidroizolație incluse.

Supraetajările pot fi în 2 variante: cu terasă (orizontale) sau cu acoperiș ( în pantă) în funcție de regimul zonei, caracteristici morfo-funcționale ale clădirilor și considerentele estetic-arhitecturale fie ale vecinatăților, fie ale utilizatorului final.

Toata această “colivie” poate fi abordată ca unicat, sau serie limitată, sau serie prefabricată, până la producția de masă, tipizată pentru ansambluri rezidențiale întregi. Evident că de la un caz la altul costurile pot avea un trend descrescător, atât costurile directe, de producție, cât și costurile  cu logistica și operațiunile de șantier. Dar pe lângă ceea ce plătim, haideți să vedem și ce obținem.

AVANTAJELE COMPETITIVE. VALOAREA ADAUGATA

Pentru a aborda conceptul “CALITATE SPORITĂ A LOCUIRII, A VIEȚII” va trebui sa prezentam avantajele supraetajării cu structura metalica, in viziunea noastră :

-      Este o structura mai ușoară;

-      Nu sunt necesare elemente intermediare din beton, se fixează perimetral pe structura existentă;

-      Se poate premonta in panouri mari, până la nivelul unui perete semifinisat, ceea ce poate conduce la un ritm de lucru mai rapid datorită acestei industrializari. Durata totală de montaj a supraetajării scade semnificativ, și o data cu aceasta scad și costurile.

Continuăm cu descriere avantajelor competitive. Le enumeram:

Primul mare avantaj tehnic competitiv: Eficiența Energetică. Structura este continua in perete. Practic miezul structural, care are doar 16 cm, este îmbrăcat și împănat cu 2 sisteme de izolare termică, la care se adaugă proiectarea extrem de corectă a detaliilor și ruperea punților termice ce se pot ivi. Lucruile merg într-atât de departe încat putem privi “colivia” în sine ca pe o casă pasivă       (ruptă din context) sau putem aborda eficientizarea termică a întregii clădiri astfel încât să rezulte o strategie “Nearly Zero” prin configurarea detaliilor, controlul comportamentului tuturor straturilor izolațiilor temice și hidrofuge, al întregii clădiri.

Tot în cadrul acestui capitol  putem discuta despre ventilare și aport de aer proaspăt, care conferă calitate aerului, menținerea parametrilor acestuia in indicii corecți, fără să aducem atingere eficienței energetice, ci dimpotrivă să o sporim.

Al doilea avantaj competitiv: cladirea existentă va traversa un întreg proces de reproiectare. Dacă sunteți interesați puteți solicita servicii de proiectare de arhitectură in maniera “Feng Shui” pentru armonizarea cu fluxurile de energie, cu mediul inconjurator. (https://sporulcasei.ro/feng-shui-si-proiectul-de-arhitectura/) .

Reabilitarea unei cladiri trebuie privită și prin prisma factorului economic, nu numai prin prisma puterii de cumparare, ci și prin cea a ratei de depreciere calitativă. Sigur că putem acționa la fel ca în piața automobilelor. După o perioadă vindem autoturismul vechi (cu un preț mai mic) și cumparăm unul nou, completând diferența de preț. Sau dacă ne-am atașat suficient de mult de mașina noastră mergem și îi facem un tuning. Pare mai probabilă această a doua varinată în cazul clădirilor. Haideți să vedem cum amortizăm cele 20-30 de procente datorate deprecierii, sau crizei economice, sau suspendării unor politici avantajoase de creditare din partea băncilor în vederea achiziției unei noi “case”.

Aproximam că pentru fondul existent construit o medie a pierderilor energetice într-un interval de 15 ani reprezintă cca 10-15% din valoarea construcției. Dacă în efortul financiar de reabilitare, sau de reabilitare și extindere vom include și reabilitarea sistemelor energetice din respectiva clădire, combinația “investiție + costuri de exploatare” va fi în mod cert mai mică pentru varianta noua.

Având în vedere valoare crescatoare a terenurilor și imposibilitatea extinderii spațiului verde de pe proprietatea dumneavoastră, dacă tot faceți o supraetajare, noi vă propunem să faceți chiar două: peste clădirea veche ridicați un etaj, și peste etajul cel nou suprapuneți pe terasă o grădină, apelând cu încredere la cel de-al treilea avantaj competitiv: terasele vegetalizate. Noi putem să aducem natura mai aproape de dumneavoastră .

Dacă v-ați propus această extindere prin supraetajare din cauza  dezvoltării familiei dumneavoastră prin posibila apariție a unor noi membrii, copiii pe care îi așteptați, vă dăm o veste bună: puteți intra cu toții într-un “program  educațional” pe intreaga durată de utilizare a construcției, într-un mediu sănătos de locuire, unde puteți dezvolta armonios un nou mod de viață, cu noi pasiuni, cu un alt mod de petrecere a timpului liber in familie.

Algortimul soluțiilor de supraetajare pe care vi le propun insumeaza avantajele competitive menționte și vă  conduc către  valoarea adaugată pe care, de fapt, v-o propunem:

CASĂ = ACASĂ.

Arh. Viorel Pleșca

CURTEA VERDE

Green Court, Bucharest

COPILUL DIN NOI

A fost o dată, ca niciodata o fetiță. Sau poate chiar un baietel. Oricum un copchil. 
Și se făcea ca a dat cu nasul de-o oglindă. Mirări, incruntări, uimiri, zâmbete si….. mai apoi ințelegere.
Mai apoi a fost o carticică cu desene de colorat. Și dupa ea a venit o altă carticică cu poze. Unele alb negru, altele colorate.
Pe urmă au venit sertarele și caseta cu fotografii a familiei. Printre ele copilul s-a descoperit din nou, altfel decat in oglindă, mai mic. Alături de toată povestea familiei, cu bunii, cu matușile, unchii, verii si prietenii.
Și tot așa zi de zi se adunau imaginile in jurul lui, până a ințeles de la tata, de la matușa, apoi de alți copii mai răsăriti că exista o cutioara magică, care face clic si răpește cumva imaginile oamenilor, inghesuindu-le undeva in străfundurile ei.

Pe urma au venit si misterele: tata se ducea cu inghesuielile din cutioara fermecată si le desfereca cumva în întunericul băii. Credea copilul că după ce tata le desfereca, acestea fiind multe si mari, de abia incăpeau toate in baia mică, le baga in apă, le apreta, le usca agățându-le-n cîrlige, le calca, si le facea păturele, cât sa incapă intr-un buzunar. Cum făcea mama cu rufele, pe care le baga apoi in șifonier.

Dupa cele le păturea bine pe toate, in cartonele, le aducea in casă, i le punea in mijlocul patului, si ii povestea despre oamenii de acolo, despre locurile pe unde se aflau oamenii, si alte locuri pe care copilul le vedea astfel pentru prima dată.

Mai apoi, cand toate cartonelele, cu oamenii ingrămădite in ele, au inceput să lege poveștile, a dispărut frica de intuneric si copilul a intrat in baia mică, curios. Acolo, intr-o roșeată a ințeles cum se înfiripează oamenii din cutioara fermecată.

Dar lucru curios…. nu era deloc greu să ii faci din ce în ce mai mici, si să îi bagi in cartonele. Și copilului i-a placut trebușoara asta. Intr-atat de tare încât dupa o vreme i-a cerut tătalui cutiuța fermecată.

După ani de joacă cu cartonelele si cutia fermecată, copilul a crescut, a devenit matur. Pe nesimțite lucrurile din jur se tot schimbau. Filmul s-a transformat in imagini digitale, echipamentele de developat din baia veche s-au comprimat in tot felul de softuri. La inceput s-au inghesuit prin calculatoare, pe urma prin telefoanele mobile, pe urma si-au luat zborul prin tot felul de drone, revenind ușor-ușor pe pamant, ca frunzele toamnei, asternadu-se prin albume, pe ecrane, și pe pereti.

Acu, mai spre zilele noastre, copilul nostru, matur sadea, a inceput sa sucească pozele si prin păcatul ală de internet. Și tot sucind pozele, mai ales pe un zglobiu si ghiduș facebook, a gasit locuri, adrese, grupuri in care s-a intâlnit cu alti copii, si ei maturi la randul lor. A inceput sa le compare, sa mai deprindă una-alta, sa mai facă si cate o gluma, să-și largeasca pasiunea si cuprinderea intr-ale fotografiei.

Și într-o buna zi, ce s-au gândit prietenii lui iubitori de fotografie? Să-l puna de serviciu, sa povesteasca cum de s-a potrivit fotografia in viața sa. Le-a depănat cum crescut el mare cu cartonele, cum a trecut de la caseta cu fotografii, prin baie, prin digital si softuri, cum de-a ajuns pe facebook. Si iaca așa pe langa toate indeletnicirile vietii si-a văzut omul nostru viața si pasiunea in 2 poze si 5 cuvinte inghesuite intr-un format electronico-tabloido-amical. Roll filmul vietii sale adunase o sumedenie de amintiri. Dar cum sa pui intr-o stecluță toate esentele parfumurilor , caierul de amintiri, de miresme, de parfumuri, de imagini, de umbre si lumini, de culori, de doruri nerostite, reîntrupate in tot ceea ce a colecționat “sufletul ”.

Suntem adunați aici, toti copiii din noi, să ne cunoaștem, să ne jucăm, .. Sa fim mai apropiați intr-ale noastre, chiar daca viața ne-a risipit pe meleaguri indepărtate. Să ne minunăm cat de apropiați putem fi....

GREEN COURT, BUCHAREST

 Green Court, Bucharest

PREȚ MIC vs. PREȚ FINAL

Pic. Pic. Ud și rece pe pleoapa mea stângă. Deschid ochii din somnul acela profund, somn de duminică de dimineață. Până să îmi dau seama cât e de greu să te trezesti, aud și simt iar….PIC, PIC, PIC.

Mă trezesc. În patul meu, în dormitorul nostru, într-o dimineață de martie, 2016. Mișc capul. Picătura următoare cade pe pernă, lângă cap. Așternutul apretat scoate un pleosc sec și sfârâie. Privesc în sus. Către cer. Prin fereastra de mansardă, tip Velux. Luminoasă. E pe poziție, tot acolo unde o știam. Picureii de apă se preling de la unul din colțurile ferestrei. Le observ, uimit, periodicitatea. Pic….Pic…..Pic.

Îmi spun: “Velux! Imposibil”. Mă ridic. O deschid. Afară e soare, dar rece. Ultima șarjă de zăpadă, desantată acum 2 zile își vede de transformarea ei în apă și de drumul pe panta acoperișului. Scot mâna pe lângă toc, îndepărtez zăpada, verific tocul. Geometria lui pare neschimbată. Garniturile pe poziție. Culoarea lemnului. Totul pare OK. Închid fereastra. Stau în mijlocul patului și aștept. După un minut, o mică eternitate, văd cum se formează o nouă picătură. Și apoi de la capăt.

E duminică. Somnul dulce s-a dus. Pe cine să sun? Nu vine nimeni azi. Soția s-a trezit și ea. Nu m-a întrebat, nu mi-a zis nimic. Eu sunt constructorul în casă. A plecat să pună de cafea. Între timp suma picăturilor pe pernă a ajuns de mărimea unei palme. Mă duc la baie. Iau ligheanul. Îl proptesc bine între perne. Calcul balistic, poziționare. Gata. Acum colectez zăpadă topită într-un lighean de plastic, în patul din dormitorul meu. Cu reverb de tobe. Se aude bine. Ritmic. Numai eu nu mă simt bine. Cum voi rezolva problema???

Până mâine, luni, când se urnește toată țara, voi sta să schimb ligheanul, la intervale regulate. Până atunci gânduri, pseudo soluții: să ies pe acoperiș, cu ce mă urc acolo, ce voi reuși să văd, unde să intervin, cu ce scule, cu ce material???….O duminică ratată. O casă cu probleme. Un pacient fără diagnostic. Încă.

E luni. Sun la Velux. Raportez problema, transform raportul într-o reclamație, doar sunt în garanție, cei 10 ani se vor “închide“ peste 4 luni. “Alo, da. Da…... Va veni azi un specialist. Pe la ce oră? Nu știm, așteptați”. Și dupa 4 ore, adică repede, specialistul apare. Mutăm patul și ligheanul, punem scara, deschidem fereastra. Specialistul investighează preț de 5 minute. Coboară de pe scară. Privește la mine ca la un nepriceput și îmi spune ca fereastra basic GLZ e montată corect, garniturile la fel. Mă întreabă: “ce lucrări de mentenanță ați efectuat în ultimii 10 ani?”. Răspund nevinovat: “niciuna”. “Infiltrațiile au apărut între ramă și toc, datorită dizolvării benzii butilice de etanșare. Mai mult ca sigur că aveți aceeași problemă la toate cele 4 ferestre”. Bun. Avem diagnostic. “Și ce e de făcut?” Calm, seniorial, specialistul imi răspunde: ”Din poziția asta nu pot face fotografia. Dar când vom veni la intervenție vom începe cu fotografia. O vom depune la dosar.” “Buun. Și intervenția? Când va fi?” Profesional și sec, fără zâmbet, specialistul răspunde: “In 2-3 zile, dupa ce se topește toată zăpada de pe acoperis, ma sunați (pac, o carte de vizită) și venim. Însă trebuie să știți, deși aparent ferestra e în garanție, intervenția va fi contra cost. Asta deoarece cel care a montat fereastra, inclusiv cordonul butilic de etanșare, nu a realizat un montaj corect, ceea ce conduce la pierderea garanției. Cordonul butilic a fost montat într-atât de neconform încât bănuiesc că a fost un montator neautorizat”. Aici, la această alocuțiune, m-am enervat.

In 2006 am contractat construcția unei locuințe unifamiliale cu parter și etaj mansardat, în total 200 mp construiți, cu prețul de 100.000 de euro. Fara TVA. La negocierea cu dezvoltatorul am specificat niște opțiuni, printre care și ferestre Velux. 4 bucați basic GLZ. Dezvoltatorul a fost de acord, m-a facturat corespunzator, subliniind că la prețul respectiv, semnificativ, montajul va fi realizat de o echipă autorizată de producător, cu certificate, cu garanție de 10 ani, marfă de calitate, pentru o viata. “Life time”. Nu am comentat. Știam de ce imi doresc Velux. Și acesta trebuia să fie prețul. Și l-am plătit. Picăturile nu erau incluse. Respir adânc, tac, și imi fac planul cum să caut documentele, certificatele, să le prezint la momentul intervenției. Specialistul a plecat. Eu am rămas să aștept topirea zăpezilor.

După o săptămână de coșmar,  mutați într-un alt dormitor, cu ligheane după ligheane mutate și transmutate, cu documentele de calitate, certificatul și procesul verbal de recepție calitativă în dinți, primesc, zâmbitor, echipa. Ne ciondănim o jumătate de ceas, că e ba în garanție, ba cu plată, cu telefoane la firmă, garanția este respinsă, accept ca trebuie sa plătesc, că devizul va fi prezentat la sfarșit, vedem noi cât costa, un fel de poker pe demontate, ne apucam de treaba. Și astfel Epopeea a început.

Scări metalice, echipa pe acoperiș, echilibristica a doi băieți zdraveni. Văd cum se cocoșează țigla metalică sub greutatea lor, nu zic nimic. Ce să mai zic? Investigația. “Trebuie să desfacem învelitoarea pe tot perimetrul ferestrei, pe o distanță de circa un metru, ca să putem interveni”. Zic: “Bine, desfaceți”. De la buza jgheabului urc și eu, pe casă. Asist. Băieții încep operația pe cord deschis. Desfac table. Scot folia de protecție. Pe ea, puțin mucegai. Panoul de vată minerală dinspre colțul de jos al ferestrei este ud și tasat, mucegăit și el. “Trebuie schimbate folia și vata!!!” Răspund: “Hai să desfacem tot, să pot face o listă completă de cumpărături, să nu fac șapte drumuri la prăvălie”. Continuăm. Ei cu desfăcutul, eu cu privitul. Și lista începe să crească: șuruburile de prindere ale țiglelor metalice ruginite, garniturile lor, lipsă. In zona de contact  direct dintre șuruburi și tiglă, vopseaua e ușor sarită și se vede un guler de ruginită. Încep să mă minunez că au ținut și zece ani. Garanție pe țiglă de 25 de ani. Garanție pe șurub? Zero barat. Șuruburile nu erau cele recomandate. Erau altele, mai scurte și mult mai putin zincate. Mai ieftine deci. Astereala și cusacul de lemn de la baza inferioară a ferestrei o luasera și ele din loc, pe drumul putreziciunii. Lemn ud, putred, deformat. Vizibil. Forte, fortissimo.

În acel moment, după stupefacția de rigoare, am rugat băieții să monteze cordoane butilice de etanșare noi la toate cele 4 ferestre. O soluție tehnică ce s-a dovedit a fi complet neinspirată. Într-un final i-am rugat să se oprească, să închida “pacientul” la loc, cum or putea mai bine. Am băgat două cartușe de silicon pe la încheieturile ferestrei, cât să țină vreo doua-trei săptămâni, am mai pus și niște pustule de silicon pe ce rămăsese din șuruburi, la vechile găuri din țigla metalică și am intrat în perioada de provizorat. Echipa a plecat. Nici nu m-a mai interesat factura lor. Eu aveam alte gânduri, alte planuri.

Sunt constructor, de o viață. Am firma mea de 12 ani, am echipe, extrem de calificate. Sunt meseriaș în soluții de acoperișuri și detalii de etanșare. Doctor sunt.  Mă voi apuca de un mare RK. De reparații capitale zic. La nici 10 ani de cand m-am mutat într-o casa de 100.000 de euro. Fara TVA.

Și acum Epopeea pe scurt.

Am desfăcut tot acoperișul, am schimbat 30% din elementele de lemn ale șarpantei. În jurul tuturor ferestrelor. Am schimbat tot sistemul de termo și hidroizolație, am păstrat doar folia de drenaj și bariera de vapori, imputrescibile. “Plombele” nu se mai potriveau la culoare și găurile cu mărgele de rugină ar fi urmat să compromită orice efort. Și cum le-aș fi astupat? Am înlocuit toate cele 4 ferestre Velux, aflate in garanție, cu unele noi, mai scumpe și mai performante. Tâmplăria era putredă, compromisă. Diferența a costat mai mult decât prețul inițial de achiziție, evident. Montajul l-a făcut însăși echipa Velux. Pe lângă toate certificatele de calitate și garanție, am documentat cu fotografii și film toate operațiunile lor. Ca să îmi validez garanțiile, la o adică. Am schimbat și toată termoizolația din vată minerală cu 1,5 tone de fibre celulozice Isocell mărind secțiunea de la 10 la 15 cm. Pentru asta trebuit să dublez și șarpanta veche cu una noua din lemn încleiat. Am schimbat integral și învelitoarea din tigla metalică. Cu una premium, da?   Ca efect am obținut dispariția efectului de tobă în timpul ploilor și un comportament termic net superior al întregii case. După ce am rezolvat tot acoperișul am trecut și la interior: am refăcut toate finisajele interioare la tavanele si pereții din gips-carton, inclusiv vopsit-zugrăvit. Nu a scăpat nici parchetul pe care a trebuit să îl rașchetez și să-l lăcuiesc. Și cred că știți cum e: te apuci de la un petec dintr-un colț și pe urmă faci toata casa. Unde merge suta, merge și mia. Am refăcut întreaga anvelopantă verticală a casei. La aceea vreme termoizolația a fost realizată din polistiren expandat, grosime 5 cm, montată pe ”mămăligi”. Am suplimentat cu alti 10 cm, fixați mecanic în dibluri. Și am refăcut în totalitate finisajul exterior al pereților și al soclului. Operațiunile au durat 6 luni de zile. Și totul a pornit de la o picătură de apa și un cordon de etanșare butilic. The story of my life.

Între timp mi-am relocat familia într-o altă casă. Într-o altă parte de oraș. Alte trasee  pentru copii spre scoală, alt timp cheltuit, și multe alte “distractii”. Tot circul. Facturile de materiale și manopere au însumat 33.000 de euro. Fara TVA. O treime din prețul inițial. Plus alte costuri colaterale, greu de cuantificat. De nervi nu mai vorbim.

Și acum despre prețuri.

La momentul contractării locuinței nu am avut sentimentul că aș fi achizitionat-o la un PREȚ MIC, că aș fi făcut un chilipir. Dimpotrivă. Cu mentalitatea unui constructor, cunoscând foarte bine piața, am considerat că este un preț corect, pentru care urma să primesc produse și servicii de calitate. Setată fiind aspirația către calitate nu am negociat prețul. Am avut multe criterii de selecție. Am fost de bună credință. Numai că lucrurile nu au stat întocmai.

Știam că vor fi și alte costuri. Ale casei propriu zise. Știam că PREȚUL DE ACHIZIȚIE, cât de mic sau cât de mare, nu va reprezenta PREȚUL FINAL. Știam toate acestea și îmi făcusem un plan al meu, personal. Și socoteli. Însă matematica realității a fost alta. După reparațiile capitale, cu optimizările si cheltuielile de rigoare, impuse acum și de experiență, că să nu zic de pățanie, impuse și de progresul cultural-tehnic și tehnologic, am avut ocazia să constat că facturile de energie au alte valori. Mai mici. Am izolat casa mai bine și nu am  mai risipit energia și bugetul familiei. Am constatat, dincolo de lipsa picăturilor, că am obținut un confort termic plătind facturi de energie mai mici. Și vara, și iarna. Acum sunt liniștit și am planificat RK-ul peste 18 ani. Minimum. Dar am și un plan de mentenanță bine structurat.

În timpul glorioasei epopei mi-am revizuit părerea despre prețuri. Pretul final e la FINAL. Fie când dărâmi casa, fie când te duci tu. Mai am până acolo, așa că vă voi dezvălui componentele costului final. Pentru o perioada bine determinată de timp. Fac aceasta dezvăluire pentru toți cei care doresc să-și construiască locuința lor, și care dincolo de planificarea bugetară pentru dezvoltarea investiției, vor trebui ca atunci când își proiectează VISUL să fie cu picioarele pe pământ, cu gândul orientat și către bugetul de exploatare al casei. Cu gândul la costurile locuirii, ale confortului, ale uzurii și la tot ce va urma odată ce vă veți muta în casa visurilor voastre. O mai fac și pentru cei ce își planifică o reabilitare, sau un RK, sau o dezvoltare a imobilului, fie pe verticală, fie pe orizontală, așa cum am detaliat in articolele mele anterioare.

Trebuie să știti că în costul tranzitoriu ( iată o noțiune nouă) va trebui să cuprindeti:

Costurile de mentenanța, de intreținere.

Costurile cu reparațiile, mai mici sau mai mari.

Costurile de înlocuire ale materialelor de construcție, sau ale altor produse ce intră în echiparea casei, pentru că acestea nu sunt veșnice. Multe dintre ele sunt materiale organice, care îmbătrânesc. Altele corodează. Altele se deformează. Altele sunt distruse sau afectate de diverși factori: umezeală, variații de temperatură, îngheț, grindină, greutatea zăpezii sau a țurțurilor de gheață.

Costurile cu energia, cu respectarea indicelui de confort dorit.

Costuri secundare. Un acoperiș deteriorat, supus infiltrațiilor, poate genera defecte și stricăciuni structurii și finisajelor, chiar și instalațiilor. Un subsol prost izolat poate fi și el supus infiltrațiilor cu efecte dezastruoase asupra structurii și finisajelor, de cele mai multe ori iremediabile.

Costuri ocazionate de îndepărtarea zgomotului ploii sau al grindinei pe “toba” de tablă a învelitorii.

Costuri cu alte uzuri (crăpături, fisuri) cauzate de dilatarea și contractarea materialelor sau chiar de mișcări seismice, sau vibrații datorate traficului intens.

Un alt segment de costuri poate fi acela ocazionat de repararea unor daune produse de căderile accidentale de zăpadă sau de gheață, în lipsa  unor sisteme de protecție tip parazăpezi sau de degivrare ; daune provocate de fulgere și incendii, datorate lipsei paratrăsnetelor și a împământărilor.

Mai sunt chetuieli “indirecte” cauzate de funcționarea neconformă a casei, configurarea neconformă a unor detalii, cum sunt infiltrațiile prin locuri prost izolate sau punțile termice ce conduc la apariția condensului, materializarea umezelii excesive și deterioarea constructiei,

Și la final costurile “colaterale” ocazionate de deterioarea sănătății locatarilor prin boli cronice de gen astm, bronșite, TBC sau alergii dobândite prin inhalarea unui aer viciat de funguși și ciuperci. Nu mai vorbim despre depresii si nemulțumirea că nu locuim în casa mult dorită și visată, în care am investit mult si ineficient.

Atunci când colaborați cu arhitectul va trebui să configurați casa nu numai funcțional și estetic, nu numai din punct de vedere al rezistenței structurale, ci și din punct de vedere al rezilienței in timp, și din punct de vedere al sănătății. Va trebui să selectați cu grijă producătorii materialelor de construcție astfel încât durata de viață efectivă a produselor să se însumeze într-o durată de viață mare a construcției. Să fiți cu gândul la durabilitate și sustenabilitate. Să evaluați dacă firmele furnizoare de produse și servicii vor mai fi în piață să remedieze defecțiunile apărute în perioada de garanție/postgaranție.

PRETUL MIC nu este PRETUL FINAL.

Să luăm exemplul învelitorilor: de regulă după 15 ani de utilizare prețul final va fi  format din:

-prețul de achiziție,

- costurile de reparații și mentenanță în 15 ani  vor fi  de circa 10-30% din prețul de achiziție,

- costul de decopertare,

- costul de înlocuire a termoizolației,

-costul de înlocuire  parțială a asterelei,  a șipcilor și a altor elemente din lemn,

-costul de înlocuire a jgheaburilor, burlanelor și a sistemului lor de susținere

- costurile cu învelitoarea cea nouă ,

-costurile de transport și taxa de la groapa de gunoi pentru aruncarea deșeurilor rezultate.

Toate acestea sunt în valoare de circa de 150% -200% din prețul inițial de achiziție. Clientul, adica Dvs. veți plăti mai mult pentru materiale mai perfomate, mai sigure, poate chiar materiale premium. Dacă mai adăugăm și potentialele pagubele produse de infiltrații sau altele accidentale, valoarea tranzitorie după 15 ani de exploatare a construcției, partea de învelitoare, poate depăși cu ușurință de  2 ori prețul de achiziție.

Important este să stabilim că există o diferență între prețul de achiziție și prețul tranzitoriu dupa o perioadă semnificativa. Am ales o perioadă de 15 ani pentru ca în acest interval costurile sunt sustenabile, daca lucrările de întreținere, mentenanța au fost desfășurate cu success, pe parcurs. Dacă prețul de achiziție este cel corect diferența între acesta și prețul tranzitoriu este de 30%, ocazionată fiind de reparații și reabilitări, și de 20% din caza risipei de energie. Dupa 15 ani de utilizare pretul tranzitoriu este de cel puțin 1,5 ori mai mare decât prețul de achiziție.

Cu cât veți “tăia” mai mult din prețul corect de achizitie, pentru a ajunge la un PREȚ MIC, cu atât mai mare va fi diferența dintre PREȚUL MIC si PREȚUL TRANZITORIU.

Cu alte cuvinte aș spune că trecerea vremii este lupul din povestea celor trei purceluși. Depinde de Dvs. cât de protejați doriți să fiți atunci cand vine lupul. Depinde de Dvs. cât de mult doriți să vă factureze lupul.

Arh. Viorel Pleșca