PREȚ MIC vs. PREȚ FINAL

Pic. Pic. Ud și rece pe pleoapa mea stângă. Deschid ochii din somnul acela profund, somn de duminică de dimineață. Până să îmi dau seama cât e de greu să te trezesti, aud și simt iar….PIC, PIC, PIC.

Mă trezesc. În patul meu, în dormitorul nostru, într-o dimineață de martie, 2016. Mișc capul. Picătura următoare cade pe pernă, lângă cap. Așternutul apretat scoate un pleosc sec și sfârâie. Privesc în sus. Către cer. Prin fereastra de mansardă, tip Velux. Luminoasă. E pe poziție, tot acolo unde o știam. Picureii de apă se preling de la unul din colțurile ferestrei. Le observ, uimit, periodicitatea. Pic….Pic…..Pic.

Îmi spun: “Velux! Imposibil”. Mă ridic. O deschid. Afară e soare, dar rece. Ultima șarjă de zăpadă, desantată acum 2 zile își vede de transformarea ei în apă și de drumul pe panta acoperișului. Scot mâna pe lângă toc, îndepărtez zăpada, verific tocul. Geometria lui pare neschimbată. Garniturile pe poziție. Culoarea lemnului. Totul pare OK. Închid fereastra. Stau în mijlocul patului și aștept. După un minut, o mică eternitate, văd cum se formează o nouă picătură. Și apoi de la capăt.

E duminică. Somnul dulce s-a dus. Pe cine să sun? Nu vine nimeni azi. Soția s-a trezit și ea. Nu m-a întrebat, nu mi-a zis nimic. Eu sunt constructorul în casă. A plecat să pună de cafea. Între timp suma picăturilor pe pernă a ajuns de mărimea unei palme. Mă duc la baie. Iau ligheanul. Îl proptesc bine între perne. Calcul balistic, poziționare. Gata. Acum colectez zăpadă topită într-un lighean de plastic, în patul din dormitorul meu. Cu reverb de tobe. Se aude bine. Ritmic. Numai eu nu mă simt bine. Cum voi rezolva problema???

Până mâine, luni, când se urnește toată țara, voi sta să schimb ligheanul, la intervale regulate. Până atunci gânduri, pseudo soluții: să ies pe acoperiș, cu ce mă urc acolo, ce voi reuși să văd, unde să intervin, cu ce scule, cu ce material???….O duminică ratată. O casă cu probleme. Un pacient fără diagnostic. Încă.

E luni. Sun la Velux. Raportez problema, transform raportul într-o reclamație, doar sunt în garanție, cei 10 ani se vor “închide“ peste 4 luni. “Alo, da. Da…... Va veni azi un specialist. Pe la ce oră? Nu știm, așteptați”. Și dupa 4 ore, adică repede, specialistul apare. Mutăm patul și ligheanul, punem scara, deschidem fereastra. Specialistul investighează preț de 5 minute. Coboară de pe scară. Privește la mine ca la un nepriceput și îmi spune ca fereastra basic GLZ e montată corect, garniturile la fel. Mă întreabă: “ce lucrări de mentenanță ați efectuat în ultimii 10 ani?”. Răspund nevinovat: “niciuna”. “Infiltrațiile au apărut între ramă și toc, datorită dizolvării benzii butilice de etanșare. Mai mult ca sigur că aveți aceeași problemă la toate cele 4 ferestre”. Bun. Avem diagnostic. “Și ce e de făcut?” Calm, seniorial, specialistul imi răspunde: ”Din poziția asta nu pot face fotografia. Dar când vom veni la intervenție vom începe cu fotografia. O vom depune la dosar.” “Buun. Și intervenția? Când va fi?” Profesional și sec, fără zâmbet, specialistul răspunde: “In 2-3 zile, dupa ce se topește toată zăpada de pe acoperis, ma sunați (pac, o carte de vizită) și venim. Însă trebuie să știți, deși aparent ferestra e în garanție, intervenția va fi contra cost. Asta deoarece cel care a montat fereastra, inclusiv cordonul butilic de etanșare, nu a realizat un montaj corect, ceea ce conduce la pierderea garanției. Cordonul butilic a fost montat într-atât de neconform încât bănuiesc că a fost un montator neautorizat”. Aici, la această alocuțiune, m-am enervat.

In 2006 am contractat construcția unei locuințe unifamiliale cu parter și etaj mansardat, în total 200 mp construiți, cu prețul de 100.000 de euro. Fara TVA. La negocierea cu dezvoltatorul am specificat niște opțiuni, printre care și ferestre Velux. 4 bucați basic GLZ. Dezvoltatorul a fost de acord, m-a facturat corespunzator, subliniind că la prețul respectiv, semnificativ, montajul va fi realizat de o echipă autorizată de producător, cu certificate, cu garanție de 10 ani, marfă de calitate, pentru o viata. “Life time”. Nu am comentat. Știam de ce imi doresc Velux. Și acesta trebuia să fie prețul. Și l-am plătit. Picăturile nu erau incluse. Respir adânc, tac, și imi fac planul cum să caut documentele, certificatele, să le prezint la momentul intervenției. Specialistul a plecat. Eu am rămas să aștept topirea zăpezilor.

După o săptămână de coșmar,  mutați într-un alt dormitor, cu ligheane după ligheane mutate și transmutate, cu documentele de calitate, certificatul și procesul verbal de recepție calitativă în dinți, primesc, zâmbitor, echipa. Ne ciondănim o jumătate de ceas, că e ba în garanție, ba cu plată, cu telefoane la firmă, garanția este respinsă, accept ca trebuie sa plătesc, că devizul va fi prezentat la sfarșit, vedem noi cât costa, un fel de poker pe demontate, ne apucam de treaba. Și astfel Epopeea a început.

Scări metalice, echipa pe acoperiș, echilibristica a doi băieți zdraveni. Văd cum se cocoșează țigla metalică sub greutatea lor, nu zic nimic. Ce să mai zic? Investigația. “Trebuie să desfacem învelitoarea pe tot perimetrul ferestrei, pe o distanță de circa un metru, ca să putem interveni”. Zic: “Bine, desfaceți”. De la buza jgheabului urc și eu, pe casă. Asist. Băieții încep operația pe cord deschis. Desfac table. Scot folia de protecție. Pe ea, puțin mucegai. Panoul de vată minerală dinspre colțul de jos al ferestrei este ud și tasat, mucegăit și el. “Trebuie schimbate folia și vata!!!” Răspund: “Hai să desfacem tot, să pot face o listă completă de cumpărături, să nu fac șapte drumuri la prăvălie”. Continuăm. Ei cu desfăcutul, eu cu privitul. Și lista începe să crească: șuruburile de prindere ale țiglelor metalice ruginite, garniturile lor, lipsă. In zona de contact  direct dintre șuruburi și tiglă, vopseaua e ușor sarită și se vede un guler de ruginită. Încep să mă minunez că au ținut și zece ani. Garanție pe țiglă de 25 de ani. Garanție pe șurub? Zero barat. Șuruburile nu erau cele recomandate. Erau altele, mai scurte și mult mai putin zincate. Mai ieftine deci. Astereala și cusacul de lemn de la baza inferioară a ferestrei o luasera și ele din loc, pe drumul putreziciunii. Lemn ud, putred, deformat. Vizibil. Forte, fortissimo.

În acel moment, după stupefacția de rigoare, am rugat băieții să monteze cordoane butilice de etanșare noi la toate cele 4 ferestre. O soluție tehnică ce s-a dovedit a fi complet neinspirată. Într-un final i-am rugat să se oprească, să închida “pacientul” la loc, cum or putea mai bine. Am băgat două cartușe de silicon pe la încheieturile ferestrei, cât să țină vreo doua-trei săptămâni, am mai pus și niște pustule de silicon pe ce rămăsese din șuruburi, la vechile găuri din țigla metalică și am intrat în perioada de provizorat. Echipa a plecat. Nici nu m-a mai interesat factura lor. Eu aveam alte gânduri, alte planuri.

Sunt constructor, de o viață. Am firma mea de 12 ani, am echipe, extrem de calificate. Sunt meseriaș în soluții de acoperișuri și detalii de etanșare. Doctor sunt.  Mă voi apuca de un mare RK. De reparații capitale zic. La nici 10 ani de cand m-am mutat într-o casa de 100.000 de euro. Fara TVA.

Și acum Epopeea pe scurt.

Am desfăcut tot acoperișul, am schimbat 30% din elementele de lemn ale șarpantei. În jurul tuturor ferestrelor. Am schimbat tot sistemul de termo și hidroizolație, am păstrat doar folia de drenaj și bariera de vapori, imputrescibile. “Plombele” nu se mai potriveau la culoare și găurile cu mărgele de rugină ar fi urmat să compromită orice efort. Și cum le-aș fi astupat? Am înlocuit toate cele 4 ferestre Velux, aflate in garanție, cu unele noi, mai scumpe și mai performante. Tâmplăria era putredă, compromisă. Diferența a costat mai mult decât prețul inițial de achiziție, evident. Montajul l-a făcut însăși echipa Velux. Pe lângă toate certificatele de calitate și garanție, am documentat cu fotografii și film toate operațiunile lor. Ca să îmi validez garanțiile, la o adică. Am schimbat și toată termoizolația din vată minerală cu 1,5 tone de fibre celulozice Isocell mărind secțiunea de la 10 la 15 cm. Pentru asta trebuit să dublez și șarpanta veche cu una noua din lemn încleiat. Am schimbat integral și învelitoarea din tigla metalică. Cu una premium, da?   Ca efect am obținut dispariția efectului de tobă în timpul ploilor și un comportament termic net superior al întregii case. După ce am rezolvat tot acoperișul am trecut și la interior: am refăcut toate finisajele interioare la tavanele si pereții din gips-carton, inclusiv vopsit-zugrăvit. Nu a scăpat nici parchetul pe care a trebuit să îl rașchetez și să-l lăcuiesc. Și cred că știți cum e: te apuci de la un petec dintr-un colț și pe urmă faci toata casa. Unde merge suta, merge și mia. Am refăcut întreaga anvelopantă verticală a casei. La aceea vreme termoizolația a fost realizată din polistiren expandat, grosime 5 cm, montată pe ”mămăligi”. Am suplimentat cu alti 10 cm, fixați mecanic în dibluri. Și am refăcut în totalitate finisajul exterior al pereților și al soclului. Operațiunile au durat 6 luni de zile. Și totul a pornit de la o picătură de apa și un cordon de etanșare butilic. The story of my life.

Între timp mi-am relocat familia într-o altă casă. Într-o altă parte de oraș. Alte trasee  pentru copii spre scoală, alt timp cheltuit, și multe alte “distractii”. Tot circul. Facturile de materiale și manopere au însumat 33.000 de euro. Fara TVA. O treime din prețul inițial. Plus alte costuri colaterale, greu de cuantificat. De nervi nu mai vorbim.

Și acum despre prețuri.

La momentul contractării locuinței nu am avut sentimentul că aș fi achizitionat-o la un PREȚ MIC, că aș fi făcut un chilipir. Dimpotrivă. Cu mentalitatea unui constructor, cunoscând foarte bine piața, am considerat că este un preț corect, pentru care urma să primesc produse și servicii de calitate. Setată fiind aspirația către calitate nu am negociat prețul. Am avut multe criterii de selecție. Am fost de bună credință. Numai că lucrurile nu au stat întocmai.

Știam că vor fi și alte costuri. Ale casei propriu zise. Știam că PREȚUL DE ACHIZIȚIE, cât de mic sau cât de mare, nu va reprezenta PREȚUL FINAL. Știam toate acestea și îmi făcusem un plan al meu, personal. Și socoteli. Însă matematica realității a fost alta. După reparațiile capitale, cu optimizările si cheltuielile de rigoare, impuse acum și de experiență, că să nu zic de pățanie, impuse și de progresul cultural-tehnic și tehnologic, am avut ocazia să constat că facturile de energie au alte valori. Mai mici. Am izolat casa mai bine și nu am  mai risipit energia și bugetul familiei. Am constatat, dincolo de lipsa picăturilor, că am obținut un confort termic plătind facturi de energie mai mici. Și vara, și iarna. Acum sunt liniștit și am planificat RK-ul peste 18 ani. Minimum. Dar am și un plan de mentenanță bine structurat.

În timpul glorioasei epopei mi-am revizuit părerea despre prețuri. Pretul final e la FINAL. Fie când dărâmi casa, fie când te duci tu. Mai am până acolo, așa că vă voi dezvălui componentele costului final. Pentru o perioada bine determinată de timp. Fac aceasta dezvăluire pentru toți cei care doresc să-și construiască locuința lor, și care dincolo de planificarea bugetară pentru dezvoltarea investiției, vor trebui ca atunci când își proiectează VISUL să fie cu picioarele pe pământ, cu gândul orientat și către bugetul de exploatare al casei. Cu gândul la costurile locuirii, ale confortului, ale uzurii și la tot ce va urma odată ce vă veți muta în casa visurilor voastre. O mai fac și pentru cei ce își planifică o reabilitare, sau un RK, sau o dezvoltare a imobilului, fie pe verticală, fie pe orizontală, așa cum am detaliat in articolele mele anterioare.

Trebuie să știti că în costul tranzitoriu ( iată o noțiune nouă) va trebui să cuprindeti:

Costurile de mentenanța, de intreținere.

Costurile cu reparațiile, mai mici sau mai mari.

Costurile de înlocuire ale materialelor de construcție, sau ale altor produse ce intră în echiparea casei, pentru că acestea nu sunt veșnice. Multe dintre ele sunt materiale organice, care îmbătrânesc. Altele corodează. Altele se deformează. Altele sunt distruse sau afectate de diverși factori: umezeală, variații de temperatură, îngheț, grindină, greutatea zăpezii sau a țurțurilor de gheață.

Costurile cu energia, cu respectarea indicelui de confort dorit.

Costuri secundare. Un acoperiș deteriorat, supus infiltrațiilor, poate genera defecte și stricăciuni structurii și finisajelor, chiar și instalațiilor. Un subsol prost izolat poate fi și el supus infiltrațiilor cu efecte dezastruoase asupra structurii și finisajelor, de cele mai multe ori iremediabile.

Costuri ocazionate de îndepărtarea zgomotului ploii sau al grindinei pe “toba” de tablă a învelitorii.

Costuri cu alte uzuri (crăpături, fisuri) cauzate de dilatarea și contractarea materialelor sau chiar de mișcări seismice, sau vibrații datorate traficului intens.

Un alt segment de costuri poate fi acela ocazionat de repararea unor daune produse de căderile accidentale de zăpadă sau de gheață, în lipsa  unor sisteme de protecție tip parazăpezi sau de degivrare ; daune provocate de fulgere și incendii, datorate lipsei paratrăsnetelor și a împământărilor.

Mai sunt chetuieli “indirecte” cauzate de funcționarea neconformă a casei, configurarea neconformă a unor detalii, cum sunt infiltrațiile prin locuri prost izolate sau punțile termice ce conduc la apariția condensului, materializarea umezelii excesive și deterioarea constructiei,

Și la final costurile “colaterale” ocazionate de deterioarea sănătății locatarilor prin boli cronice de gen astm, bronșite, TBC sau alergii dobândite prin inhalarea unui aer viciat de funguși și ciuperci. Nu mai vorbim despre depresii si nemulțumirea că nu locuim în casa mult dorită și visată, în care am investit mult si ineficient.

Atunci când colaborați cu arhitectul va trebui să configurați casa nu numai funcțional și estetic, nu numai din punct de vedere al rezistenței structurale, ci și din punct de vedere al rezilienței in timp, și din punct de vedere al sănătății. Va trebui să selectați cu grijă producătorii materialelor de construcție astfel încât durata de viață efectivă a produselor să se însumeze într-o durată de viață mare a construcției. Să fiți cu gândul la durabilitate și sustenabilitate. Să evaluați dacă firmele furnizoare de produse și servicii vor mai fi în piață să remedieze defecțiunile apărute în perioada de garanție/postgaranție.

PRETUL MIC nu este PRETUL FINAL.

Să luăm exemplul învelitorilor: de regulă după 15 ani de utilizare prețul final va fi  format din:

-prețul de achiziție,

- costurile de reparații și mentenanță în 15 ani  vor fi  de circa 10-30% din prețul de achiziție,

- costul de decopertare,

- costul de înlocuire a termoizolației,

-costul de înlocuire  parțială a asterelei,  a șipcilor și a altor elemente din lemn,

-costul de înlocuire a jgheaburilor, burlanelor și a sistemului lor de susținere

- costurile cu învelitoarea cea nouă ,

-costurile de transport și taxa de la groapa de gunoi pentru aruncarea deșeurilor rezultate.

Toate acestea sunt în valoare de circa de 150% -200% din prețul inițial de achiziție. Clientul, adica Dvs. veți plăti mai mult pentru materiale mai perfomate, mai sigure, poate chiar materiale premium. Dacă mai adăugăm și potentialele pagubele produse de infiltrații sau altele accidentale, valoarea tranzitorie după 15 ani de exploatare a construcției, partea de învelitoare, poate depăși cu ușurință de  2 ori prețul de achiziție.

Important este să stabilim că există o diferență între prețul de achiziție și prețul tranzitoriu dupa o perioadă semnificativa. Am ales o perioadă de 15 ani pentru ca în acest interval costurile sunt sustenabile, daca lucrările de întreținere, mentenanța au fost desfășurate cu success, pe parcurs. Dacă prețul de achiziție este cel corect diferența între acesta și prețul tranzitoriu este de 30%, ocazionată fiind de reparații și reabilitări, și de 20% din caza risipei de energie. Dupa 15 ani de utilizare pretul tranzitoriu este de cel puțin 1,5 ori mai mare decât prețul de achiziție.

Cu cât veți “tăia” mai mult din prețul corect de achizitie, pentru a ajunge la un PREȚ MIC, cu atât mai mare va fi diferența dintre PREȚUL MIC si PREȚUL TRANZITORIU.

Cu alte cuvinte aș spune că trecerea vremii este lupul din povestea celor trei purceluși. Depinde de Dvs. cât de protejați doriți să fiți atunci cand vine lupul. Depinde de Dvs. cât de mult doriți să vă factureze lupul.

Arh. Viorel Pleșca