SUPRAETAJARE. EPISODUL 1.

Zilele trecute am primit un set de intrebari scurte pe domeniul nostru din Facebook:

“Peste o casă veche, vreau sa ridic etaj. Se poate proiect si lucrare? Preț? Aproximativ 90 metri pătrați.”

Desi intrebarile sunt scurte si concise, raspunsurile nu sunt la fel de simple, si nu pot fi atat de scurte. De accea ne-am gandit sa descriem cadrul, de la general in particular, prin care poate fi abordata supraetajarea unui imobil.

Vom reveni la ceea ce se poate numi “interviul clientului” putin mai tarziu, pe speta de mai sus. Pana atunci va propunem o abordare complexa a acestui domeniu al extinderii unui imobil prin supraetajare.

Sunt cateva capitole pe care le vom aborda in ordine:

1.                   LEGISLATIE

Domeniul supraetajarilor este reglementat in primul rand de legea 50/1991. Vom face referire la forma sintetica (revizuita si adaugita) pentru data 19.01.2018., pe care o si atasam.

La Art.2.4. se mentioneaza “se pot emite autorizaţii de construire şi fără documentaţii de amenajare a teritoriului şi de urbanism aprobate, pentru: a1) lucrări de supraetajare a clădirilor cu încă un nivel, o singură dată, în suprafaţă de maximum 20% din suprafaţa construită desfăşurată a clădirilor, cu condiţia situării acestora în afara zonelor construite protejate sau a zonelor de protecţie a monumentelor, după caz.

Coroborand Art.2.4.a1) cu Art.2.4.a2) unde se mentioneaza ca se pot emite autorizatii de construire pentru ” lucrări de extindere a clădirilor sociale, de învăţământ, de sănătate, de cultură şi administrative aparţinând domeniului public şi privat al statului şi unităţilor administrativ-teritoriale, dacă extinderea se încadrează în prevederile regulamentului local de urbanism aferent planului urbanistic general - PUG sau planului urbanistic zonal - PUZ, aprobat,î n vigoare” putem trage urmatoarea concluzie: supraetajarea in limita a 20% din suprafata construita desfasurata se refera la cladirile de locuit.

Un caz particular al supraetajarilor poate fi considerat varianta executarii lucrarilor de construire in mod etapizat.

In sensul ca pentru o constructie noua, inca de la faza de proiectare, este abordata o strategie de dezvoltare a imobilului din considerente logistice sau mai degraba financiare, sau de un plan de dezvoltare, de exemplu planificarea familiala, sau a afacerii. Insa aici toate detaliile sunt stabilite inca din faza de proiectare: solutia tehnica, structura, materialele de constructie, partiul arhitectural, cuprinzand functiuni, suprafete, volumetrii, culori.

Dupa cum stiti se stabileste o perioada privind valabilitatea autorizatiei de construire. Se poate prelungi. In anumite conditii, si ma refer aici, la aprobarea proiectului “in integrum”. Deci aceste detalii nu se pot schimba.

2.                   REGIM TEHNIC

Nici in cazul supraetajarii sa o numim “ocazionala” nu putem face chiar tot ce ne dorim.  Dincolo de respectarea regimului de autorizare de construire, avem prevederile Legii nr. 10/1995 privind calitatea in constructii.

La art. 5 se mentioneaza: Pentru obținerea unor construcții de calitate corespunzătoare sunt obligatorii realizarea și menținerea, pe întreaga durată de existență a construcțiilor, a următoarelor cerințe:

a) rezistență și stabilitate;

b) siguranță în exploatare;

c) siguranță la foc;

d) igienă, sănătatea oamenilor, refacerea și protecția mediului;

e) izolație termică, hidrofugă și economie de energie;

f) protecție împotriva zgomotului.

La Art. 6 observam: Obligațiile prevăzute la articolul precedent revin factorilor implicați în conceperea, realizarea și exploatarea construcțiilor, precum și în postutilizarea lor, potrivit responsabilităților fiecăruia.

Acești factori sunt: investitorii, cercetătorii, proiectanții, verificatorii de proiecte, fabricanții și furnizorii de produse pentru construcții, executanții, proprietarii, utilizatorii, responsabilii tehnici cu execuția, experții tehnici, precum și autoritățile publice și asociațiile profesionale de profil.

Cu alte cuvinte pentru un imobil vechi prima conditie devine “capabilitatea structurala”. Acesta trebuie sa fie apt sa sustina din punct de vedere structural supraetajarea.

Un caz particular ar fi ca insusi solul trebuie sa fie capabil, sa sustina aceasta extindere, sau daca nu exista aceasta capabilitate vor trebui realziate lucrari suplimentare de consolidare. Pe de alta parte modul si materialele din care este realizata constructia trebuie sa permita supraetajarea, sa permita jonctionarea, legarea rigida, a celor doua structuri. Aceste structuri trebuie sa fie compatibile.

De exemplu: daca avem o casa din chirpici sau din paianta, nu putem sa propunem o supraetajare.

Un alt exemplu: in situatia unei case din lemn, noua structura nu ar putea fi din beton armat. Dar chiar daca exista unele limitari, pot exista solutii. Acestea pot fi amanuntite de la caz la caz, numai pe baza unei expertize tehnice. Expertul, in baza a ceea ce expertizeaza, poate recomanda solutia sau solutiile. Ulterior proiectantii vor trebui sa respecte expertiza tehnica si solutiile asigurand din proiectare rezistenta si stabilitatea, precum si toate celelate capitole mentionate in lege pentru constructia nou rezultata, pe intreaga durata de existenta a ei.

3.                   RAPORT PRET-CALITATE

Pentru a angaja o oferta de pret putem aborda problema astfel:

-                      Eventual pretului releveului, Pretul expertizei, pretul proiectarii, pretul autorizarii

-                      Pretul consolidarii pe baza expertizei si a solutiei de consolidare, daca este necesara.

-                      Pretul supraetajarii in raport de maxim 20% din aria construita desfasurata, pe baza expertizei, a proiectului, a devizului ce insoteste proiectul

-                      Preturile lucrarilor conexe, posibile: desfacerea teraselor sau acoperisului, refacerea lor totala sau partiala.

Procesul de ofertare insusi este complex, dar ca orice proces poate fi detaliat si masurabil in timp.

La acestea se pot adauga, si o parte din ele devin obligatorii confrom legislatiei in vigoare, costuri suplimentare ocazionate de adaugarea izolatiilor tremice si hidrofuge ( poate cladirea veche nu avea termosistem), optimizarea consumurilor energetice ( desfiintarea sobelor si schimbarea sistemului de incalzire, schimbarea tamplariilor vechi din lemn cu unele contemporane cu geam termoziolant bi sau tristrat).

Asadar fata de complexitatea prezentata mai sus raspunsurile la intrebarile din inceputul acestui articol nu sunt foarte usor de dat, in maniera simpla cu care suntem obisnuiti pe Facebook. 

Dar suntem aici pentru a incepe un astfel de dialog.

Pentru a ajunge la un raspuns trebuie pornit de la ceea ce exista pe amplasament si de la ceea ce este cladirea, ceea ce se doreste, mediate toate prin prisma preverderilor legale si bineinteles a bugetului.

Echipa romeho.ME este pregatita sa ofere aceste raspunsuri prin prestatia serviciilor corespunzatoare.

“Interviul clientului” si “Interviul Furnizorului” vor incepe la fata locului.

In “deschidere” este bine sa aveti:

-          Informatii daca cladirea Dvs. este sau nu intr-o zona protejata,

-          Cartea tehnica a constructiei, care, asa cum prevede Art. 17 din Legea 10/1995, trebuie sa contina toate informatiile despre cladirea Dvs.: “Cartea tehnică a construcției cuprinde documentația de execuție și documente privitoare la realizarea și exploatarea acesteia. Ea se întocmește prin grija investitorului și se predă proprietarului construcției, care are obligația să o păstreze și să o completeze la zi; prevederile din cartea tehnică a construcției referitoare la exploatare sunt obligatorii pentru proprietar și utilizator”.

-          Cladirea sa fie vizitabila pentru o scurta evaluare,

-          Descrierea aspiratiilor Dvs. cu privire la supraetajare. 

Dup aceasta prima intalnire specialistii nostrii va pot spune care sunt sansele ca extinderea sa aibe loc, care este drumul de urmat, si pe baza unor costuri medii de piata sa estimeze si un cost global al supraetajarii.

                                                                                                                                                Arh. Viorel Pleșca

                                                                                                                                                romeho.ME